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商业地产热潮退去 裸泳者正在品尝苦涩
【更新时间:2015-03-06 13:59:28】【字体: 】 【打印】 【关闭

经济观察报 记者 宋磊 张雅楠 实习记者 赵恩澈 重庆市市长黄奇帆被誉为当下最懂经济的省部级官员之一。近日,他在重庆两会上公开警示:商业地产过剩风险应该被各界所重视。

尽管他的政府班子拥有出色的经济治理能力,但这一次公开发言,是在一次民间建言之后。经济观察报了解到,重庆市房地产商会此前曾致函市政府,提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设等十余条建议。

重庆比我们好不了多少。一家全国排行前五名的房企,其成都负责人曾睿感慨道,早年售罄的某优质写字楼项目,如今只要有人愿交物业管理费,业主就不收租金免费让前者入驻办公。

世邦魏理仕报告称,去年4月全球在建购物中心面积3900万平方米,中国占一半以上。成都购物中心在建面积320万平方米,全球城市排名第二。

离成渝两座西南大城市数千公里外的沈阳,大量购物中心常见空铺、死铺,已经延续了好几年,但是沈阳的教训似乎没有被其他大部分二三线城市汲取。

同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示,成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。盈石集团研究中心数据则指出,二线城市面临供给压力,成都、武汉、南京排名前三。

高速地产开发中,出现增量和消化量不对等,沈阳、重庆都有,表象是商业地产空置率偏高。一位成都市主管商业的官员直言,商业地产正进入到深度调整阶段。

从理论上,随着经济的发展,超前建设的商业物业是可以被逐渐消化的,所以表面上看商业过剩不像住宅那么可怕,谁都幻想能比人家有更好的吸引人气的办法,它就变成了一个温水煮青蛙的过程。对资金成本普遍很高的内地房企而言,根本等不起。一位全国排名靠前的商业企业高管说。

新鸿基发展(中国)有限公司董事总经理邓维聪此前在接受本报采访时表示,二三线城市大搞CBD,想要税收就业,但是不认真研究供求关系,没有经济支撑,造出来的东西只能养老鼠,是浪费土地。

过去十年,在城镇化大旗下,商业地产历经野蛮生长。但是行政主导的造城运动,常常与人的城市化并不匹配,这种矛盾从住宅已经蔓延到了商业。在经济下行和电商冲击的背景下,二三线城市的商业供应风险正不断显露。

上述成都主管商业的官员透露,成都已在商业土地供应上主动调控,产业立城,除了吸引大企业进驻,还会推出自主创业扶持计划,房地产增加政府收入,政府反过来建设基础设施,这种模式走不下去了。这一轮调整,将会是深度的。

23日,成都市高新区。望着窗外鳞次栉比的商业项目,文鞅吐出来一个字,熬。

文鞅是国内一家知名房企的成都商业总经理。内外压力令他和麾下团队感觉压力如山。在公司内部,更将项目总经理称为熬总,盼着早日熬过难关。

多位地产人形容,当地商业总量颇为恐怖:购物中心破百,南延线有近60个。世邦魏理仕数据显示,成都写字楼现存量533万平方米,空置率36%。零售商业去年新增近百万平米,未来三年预计供应358万平方米。

近日记者走访成都部分购物中心,富力天汇、凯德天府、奥克斯广场、苏宁广场、九方购物中心等多项目有商铺空置。南延线附近的奥克斯广场,部分区域数空铺相连;成都核心区的富力天汇,部分楼层近半数空置,不少商铺大门紧锁。

不少公司将办公用品都搬进购物中心。曾睿解释,商铺空太多不好看,好死不如赖活,死掉了就血本无归。

购物中心的招商成为了买方市场。沈阳某知名购物中心工作的人士讲述,当地很多购物中心是空铺死铺。公司只有组合多个城市项目谈判一个连锁品牌商家,才能争取到更大的话语权。否则,品牌商家会要求大幅免租金和补贴等。

要养熟一家购物中心,除了拼运营,更要拼输血能力。

文鞅有时会怀念几年前,商场开业一两年就能做火。如今取得昔日成果越来越难,要做更多互动体验,这也对资金构成挑战。自家融资成本6-7%,仅能做到不亏。

文鞅说,很多房企融资成本超过10%,三分之二都在亏本经营,难熬下去。而当初集团给自己制定的3年实现较高收益的任务,也无奈通过申请延长时限,大环境如此,真没办法

然而从去年开始,成都部分银行便对写字楼市场停止按揭贷款。最近又曝出招商银行对除底商外的商业地产暂停贷款。而未来三年,成都还将有写字楼398万平方米,零售商业358万平方米供应放量,停贷消息无异于雪上加霜。

怪胎的一幕是,不少写字楼已变相改成SOHO状态的公寓形式出售,增加居住功能,实际就是为了能快速销售回款,曾睿说,金融体系对商业地产保持高度警惕,这种时候,拼的是开发商和银行关系。

绝大多数企业,日子过得很艰难。绝大多数,不是少部分。”NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏强调。

热潮

成都商业地产的开发热潮,从2008年大规模来袭。当年4万亿经济刺激,全国商业地产热度上升。一位成都当地主管商业的官员透露,四川又发生地震,国家大力支持灾后重建,需要吸引大量资金和项目。

不但华润、万达等内地房企蜂拥而至,一向审慎的外资企业亦纷至沓来。九龙仓、恒隆、太古等云集成都,这种密集程度,全国没第二个。成都大悦城总经理田维龙说,成都在西部属核心城市,还能辐射到云贵赣青宁等地。

大悦城地产进行过详细市调,发现成都确实是个典型消费型城市。成都居民会拿50%的收入用做消费。豪车、私家车保有量全国第三,LV、卡地亚消费全国第三。化妆品消费里,雅诗兰黛、迪奥单柜坪效全国第一。国际奢侈品牌入驻量内地第三。

正是因为成都浓厚的消费氛围,当地人也很喜欢买商铺,热潮初期,很多商铺一出来,一夜之间就被抢光了,很多初进企业都信心满满。一位在当地考察了数年的开发商老总说。

20109月,时任四川省委书记刘奇葆提出天府新区规划。当年,成都市政府由青羊区迁至南部的高新区。2011年,国务院批复《成渝经济区区域规划》,明确提到建设天府新区。总面积1578平方公里的天府新区涉及37县,成都市占1293平方公里,主要集中在南部。201410月,天府新区的审批获得国务院通过。

就在天府新区热炒的2011年,全国住宅严格限购,土地市场低迷,房企把商业当作转型方向。当年,成都商业用地成交量同比增长33.57%。成都民间机构数据显示,成都土地供应4935亩,商业用地占30%,商业兼住宅用地(商业占大比重)达到27%。到2014年底,成都533万平方米写字楼存量,天府新区占46.8%

从政府的层面,能持续贡献税收的商业用地,吸引力不比住宅用地的诱惑小。文鞅说,其一位重庆商业地产商朋友,每年都给政府贡献税收2亿元以上。公司的商业项目每年也能上缴1亿元的税,好的项目贡献更大。

成都的土地推售过程中,住宅和商业占比基本是硬性规定。一位知名商业地产开发商项目负责人说,平均住宅项目里都有10%-20%商业配比,房企不接受就没地拿。此外,还有大量综合体用地。

过剩

城市规划的大手笔,预期在于当地丰沛消费人流随之迁徙,但其效果似乎被高估了。

以新区中的,南部成都金融总部商务区为例,多是高密度超高建筑和商业,但配套产业却未跟上,消化最少要五年。

压力还在加大。未来三年,预计成都市将供应写字楼398万平方米,天府新区占65.4%,零售商业供应358万平方米,天府新区有132万平方米之多。

商业供给速度超过消化速度,新区建设之后居住人口和产业却跟不上。做商业地产开发的会吃不饱。文鞅说,新城里即便是好的购物中心,也只有午饭时才有人气,晚上随着大量新城里的员工返回旧城,商场里就变得空荡荡。

成都之困,亦是全国之困。

同策咨询研究部把人均商业面积超过1.5平方米,看作商业地产供求均衡的标准线。在其监测的35个大中城市中,银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上。重庆、杭州、长沙、成都等16个城市,人均商业面积远超过1.5平方米。

2014年盈石集团研究中心跟踪的20大城市商业物业存量超过7600万平方米,二线城市占72.8%,较年初增加5个百分点。在去总体量850万平方米的新开业购物中心中,近九成是来自二线城市。

盈石报告指出,成都、重庆、南京、武汉、长沙等城市未来商业物业供应量较高,进入这些城市的商业地产市场应慎重,避免大供应量冲击。

上海附近一个城市的工业园区,正在盖一个高700米的CBD中心,除了蚊子和老鼠,还有谁要去?全国都在建CBD,但是整个城市规划里商业和住宅的比例怎么样是合理的?人口和住宅的比例怎么样是合理的?有几个城市认认真真去研究这个事情了?新鸿基发展(中国)有限公司董事总经理邓维聪说。

过去几年,许多城市都出现商业用地供应的指标拉升。蒋鹏指出,政府是游戏规则制定者,开发商是参与者,前者规划导向固然有责任。但大规模供应土地时,开发商多忽略了市场容量有顶的常识,过于乐观地看好市场,缺乏风险预判能力。

上述成都官员说,高速地产开发碰到经济形势下行。电子商务对商业地产冲击巨大,很多人不愿去商场购物,创业团队也不需要去写字楼。传统发展模式需要改变,商业地产正步入深度调整期。

化解

商业地产过剩,背后更深层次的问题在于——产业聚集、经济发展和城市建设速度如何平衡。

知情人士透露,重庆市房地产商会此前曾给重庆市政府写意见书,提出政府统一控制一级市场新增土地供应;调整土地供应结构,取消商业物业的硬性指标,取消或降低商业项目绿地率和建筑密度等规划指标要求,允许房地产企业取消部分未开工酒店的建设等十余条建议,以控制商业总体体量,防止出现区域性过剩风险。

120日,重庆两会期间,黄奇帆表示要把握好在房地产领域六个方面的供求关系,防止产能过剩带来的重大风险。黄奇帆指出,每1万城市人口配置1平方公里建设用地,就足够了;商业物业1平方米商铺要匹配2万元零售额,否则没钱赚;写字楼供求体量2万元GDP每平方米。黄明确,重庆市今后不再将五星级酒店作为招商引资项目。

去年年初,苏州市出台商业地产限售和禁止售后包租政策,甚至规定在一定时间内不再出让商业综合性用地;同年6月,杭州也对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整,部分区域严格控制新增大型商业综合体开发。

文鞅所在的成都市亦有动作。上述成都当地官员对本报记者表示,政府对土地供应不应简单跟着市场走,要自主性控制调节,持续放量。去年由开发商、企业业主组成的成都市楼宇经济促进会,正在商业地产中的招商招租和市场拓展等方面抱团决策,减少地产资源浪费。

现在要以产业立城,城市建设和空间配置只是一种手段。到目前为止,世界500强企业成都已引进260余个,除了引进来,我们还将在近期推出针对自主创业的扶持计划。上述成都官员说。

但亦有房企未看到风险,跃跃欲试打算进入成都。一家排名前20强的上海房企对本报表示,正在积极寻觅进入成都,尤其是操盘商业地产的机会。

 

 
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