近年来，开放式街区形态商业越来越受到青睐。在很多大城市的发展进程中，步行街已逐渐成为一个城市的标志与符号。从北京的王府井、上海的外滩、成都的宽窄巷子到曼哈顿的第五大道，一条成熟的步行街，不仅承载了这座城市的繁华商业街区，更体现了当地的风物人情和魅力特色。

　　8月27日，古韵时尚精致街区成都象南里正式开街。作为2017下半年成都城南第一家开门迎客的新开商业，象南里古朴精致的街区风格及完全“去零售化“的特征，都引起了大家的关注。为此，成都盈石总裁许学军先生接受了成都电视台专访，结合象南里项目案例，就开放式街区如何合理规划，“去零售化”商业项目如何打造，提出了独到的见解。

　　●街区式商业体量小，相较于集中式商业来说，招商是否难度更大？

　　商业项目无论体量大小，在操作上都具备可行性，但必须根据项目实际情况来找到最合适最合理的方式去做。小体量商业不仅要考虑适合装填什么业态，同时也要考虑项目自身的物业结构。一个体量很小的项目盲目去做集中式商业并不一定是好事，因为它需要很多业态来完成填充。

　　在招商过程中，与商户达成共识是保证招商实现的关键之一。所以经过思考与研究，我们与商户进行了深度沟通，在很多方面我们与商户都达成了共识。比如，影院、超市类属于目的性较强的业态，不建议将它们落在楼层太高的位置，选择楼层相对较高的位置，可以消耗一些面积较大的区域；火锅类餐饮的品牌号召力很强，它需要一个大面积区域，因此将它落位在三楼是相对合适的。从这类商家面积的需求和整体项目的呈现来说，这样的布局相对来说是比较合理的。反过来说，小而美的商业有时候可实现度更高一些，因为它的客群定位更加精准。

　　●象南里作为一个完全“去零售化“商业项目，是因为所处区域不具备零售基础，还是”去零售化“是未来商业的趋势？

　　其实“去零售化”一直是一个探讨的话题，“去零售化”越来越流行，我觉得有两个原因：第一，零售服装类业态受互联网冲击较大；第二，从租金配比来说，零售与餐饮娱乐休闲业态的租金其实已经非常接近了。零售服装业态是有一个组团的要求，需要一些足够的品牌组合在一起才能形成一个零售的氛围，象南里从建筑结构和体量大小来说是不具备这样的条件的，所以我们决定放弃零售这块的布局，只要把项目本身能够呈现出来的东西呈现出来就好了。

　　“去零售化”在大型购物中心里的比例是不断上升的，而儿童家庭、儿童互动等各种体验业态和新型跨界业态也在不断涌现，这些业态也在不断的提升购物中心的品牌丰富度。但零售也是不能被取代的，只是在不同商业项目中的规划比列可能没有以前高而已。消费者更关注购物过程的体验感与舒适度，所以零售肯定是会回归的。

　　●对于象南里这种商业内街来说，临街的展示面并不是很多，如何在运营阶段让消费者了解并吸引他们？

　　成都是休闲之都，成都人喜欢休闲，喜欢户外，喜欢晒太阳，所以对于象南里这样一个街区型项目其实具备很大的操作空间。首先，象南里整个外立面非常有特色，灰墙青砖的古朴建筑风格让人眼前一亮，辨识度很高；其次，和大型购物中心相比，开放式街区人流量相对较少，不会像购物中心那么拥挤，但更休闲，更能满足一些消费者对环境的需求。

　　象南里属于小体量项目，因此更注重集中吸引某一类人群。对街区型商业来说，在选择商户的时候，更偏向餐吧、酒吧这类有外摆空间或者营业时间较长、私密性较高的这类业态。当把这些不同的业态组合在一起的时候，整个项目会自己形成一个合力，营造一种有独特生活方式感的氛围，成为一个能吸引更多特定人群的聚集地。

　　●高新区作为功能性片区，产业的导入可能会带来人口潮汐现象，这种情况会不会象南里周末的人流？

　　这个影响不会太大。通过我们对整个高新区做过的深入研究，作为成都新城市规划里面做得非常好的一个片区，高新区除了自有的成熟居民外，写字楼与酒店也为它带来了很强的流动人群。通常餐饮的午餐消费多为商务人群，但晚餐消费除了商务客群外，还会有一些家庭客群。象南里周边不乏一些高端及成熟的居民区，周围写字楼与酒店也为它带来了复合度很高的商务客群。所以项目本身的客群选择比较丰满，周边自带的成熟居民区也弥补了周末没有商务人群来消费的情况。

　　●对于成都南门片区来说，商业竞争环境非常大。对于象南里来说，您认为项目的优势在哪里？

　　众所周知，近年来中国的商业供应量越来越大，而在商业供应的过程中有一些市场规范相对来说并不是很合理，因此商业竞争环境很复杂。 盈石作为专业的商业顾问公司，我们在操盘商业项目时，更多的是考虑如何在这么复杂的商业环境下发掘商业项目的可实施空间。就目前趋势来讲，每个商业项目找到自己独特的个性和特点，才能更好的体现出项目的整体优势。

　　成都城南片区从城市规划和生活配套来说，都是一个非常不错的地方。象南里地处城南金融商圈核心，除地理位置外，它最大的优势在于它的小而精，这也是整个项目的特点与个性。虽然整个街区体量并不大，但我们在操盘时根据项目的特征，在商业功能里赋予它最大的价值与优势。