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警惕城市综合体形成“城市黑洞”
【更新时间:2013-02-27 20:46:16】【字体: 】 【打印】 【关闭

  由于城市综合体具有劳动投资、刺激消费、地标形象等属性,被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”,目前受到国内各大城市政府和投资者的青睐。但专家表示,由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金,一旦过剩则引发泡沫破裂,将成为城市“空壳”和“黑洞”,其后果将比住宅市场更严重。对此,专家建议,一方面,应合理控制城市综合体数量,警惕烂尾风险;另一方面,从
抓运营管理着手提高质量,预防城市“黑洞”的形成。

全国遍地开花

  由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间,带动周边半径消费,因此,一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。日前,云南省提出,未来五年内,云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计,现阶段,仅昆明在建或报规的城市综合体项目就多达41个。南京目前规划建设的城市综合体超过50家,总体量达到100万平方米以上的就有七家。
  值得注意的是,近年来,城市综合体在一二线迅速扩张的同时,悄然向三四线城市,甚至是县城、中心镇蔓延。《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》规划指出,温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着,如果20个城市综合体全部建成,个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。事实上,城市综合体建设浪潮不仅在市区,其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体,当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征,其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇,在新一轮城镇化的利好下,这些中心镇也大力发展综合体,希望带动当地商业繁荣。
  据世联地产统计,全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍,而规划中的综合体规模,大概又是正在建设的综合体的四倍,也就是说,未来各个城市的综合体规模,将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年,城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。

各地“卖地捞金”

  城市综合体不仅拉动地方消费,成为城市品位的象征,更为重要的是,综合体往往成为房地产的先导,也成了撬动区域楼市的“卖点”,成为地方政府“卖地捞金”的新方向。数据显示,2012年全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%,其中,商品住宅同比增长11.4%,办公楼开发同比增长31.6%,商业营业用房开发投资同比增长25.4%,办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。
  广州宗美房地产顾问公司副总经理张健表示,收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设,可以带动项目地块的价值提升,以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升,并拉动就业、提高税收、提升城市形象。
在住房市场严厉调控的背景下,地方支持、附加值高、优惠多,使在地方对城市综合体重视的同时,更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名  前20名的开发商均已进入了商业地产,整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司,抢滩商业地产,2011年保利新增的20个土地项目中,有多达10个是商业地产项目。

警惕“城市黑洞”

  值得注意的是,就在多地政府强力推动城市综合体的同时,一些地方开始出现空置引发的过剩风险。
  中国房地产及住宅研究会副会长说,有些城市综合体,主导功能建筑主体都已完工,运营商却还没招到位,这可能建好就成“空城”。东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示,华南Mall建筑面积89万平方米,总投资额为25亿元,开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall,但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题。对此,中原地产广东项目经理黄韬表示,在东莞,城市综合体的项目有20个之多,华南Mall只是其中之一,2003年开盘,但十年过去,现在的空置率仍接近一半。对此,中国房地产协会副秘书长何琦表示,城市综合体的意义在于,其地处区域中心,服务半径较大。但是现阶段我国地方城市综合体密集,甚至一个区域中会有多个城市综合体,而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方,这就意味着,同质性的综合体或会引起恶性竞争,甚至最终两败俱伤。”
  据咨询公司纽约高纬环球数据显示,青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。
  专家认为,当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严,没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构,导致同一功能的项目辐射区域重叠。这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金,一旦过剩引发泡沫破裂,将成为城市“空壳”和“黑洞”,其后果将比住宅市场更严重,将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。专家建议,应给地方政府和开发商“降温”,合理控制城市综合体数量,警惕烂尾风险,从抓运营管理着手提高质量,预防城市“黑洞”的形成。

 
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